Forse non tutti sanno che a partire dal 2017 è stata introdotta dall’Agenzia delle Entrate un’importante novità:
• l’aliquota ridotta del 10% risulta applicabile anche ai contratti transitori (cioè ai contratti di durata compresa tra un minimo di 1 mese e un massimo di 18 mesi) a condizione che il canone rientri tra i limiti minimo e massimo in base agli Accordi Territoriali del Comune di riferimento.
I contratto transitori d’affitto, meglio noti come contratti brevi, sono oggetto di molte richieste di approfondimento che riceviamo quotidianamente. Prima di quella data, l’unica possibilità per i proprietari di beneficiare di tale aliquota ridotta era quella di stipulare contratti lunghi 3+2 durata che al giorno d’oggi comunque spaventa i proprietari per la sua durata oltrechè obbligarli a pretendere dagli inquilini che spostino nell’immobile la loro residenza (cosa non sempre facile) pena la perdita della riduzione IMU.
Quindi il contratto transitorio sembra rispondere al meglio alle esigenze di questi inquilini e naturalmente a quella dei proprietari di avere l’immobile impegnato per meno tempo e poter liberarsi eventualmente di inquilini non graditi.
Come possiamo stipularlo correttamente?
Breve guida al contratto di affitto transitorio.
1. Durata e rinnovo.
Il contratto transitorio ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Quindi un arco di tempo circoscritto a specifiche esigenze. Questo non vuol dire che si può iniziare con contratto di due mesi e poi rinnovarlo fino a coprire la durata massima di 18 mesi; la durata va stabilita in partenza
2. Canone.
Poiché il contratto transitorio rientra tra i contratti a canone concordato o agevolato, introdotti come alternativa rispetto al contratto libero, il canone deve essere concordato, ovvero calcolato in base agli accordi territoriali del comune di riferimento.
3. Motivazione.
Un contratto transitorio è regolare se a giustificarlo c’è una reale esigenza di transitorietà, di una delle due parti. Quindi il contratto deve riportare la motivazione per cui ad esempio un inquilino ha necessità di stipulare un contratto di solo 12 mesi. Il caso più comune è quello di un lavoratore che ha un contratto per un solo anno nella città in cui si trova l’immobile preso in affitto. Oppure, l’immobile viene concesso per soli 6 mesi, perché allo scadere di questo periodo sarà il proprietario stesso a tornare in Italia e dover andare a vivere nella sua casa. Qui il motivo va riportato in contratto e confermato tramite lettera raccomandata prima dello scadere dei sei mesi da parte del proprietario, confermando la sua intenzione di andarci ad abitare.
4. Fiscalità.
Nel caso di canone concordato il contratto transitorio il proprietario potrebbe quindi scegliere la cedolare secca al 10% o tassare il reddito con una deduzione irpef del 5%. Valgono anche eventuali agevolazioni Imu, se previste dal comune, che fanno espresso riferimento ai contratti concordati di 3 anni + 2.
5. Spese.
Le spese accessorie, come gli oneri condominiali, rimangono a carico dell’inquilino. La questione potrebbe porsi rispetto alle bollette che spesso rimangono intestate al proprietario e soprattutto alla tassa sui rifiuti che per contratti fino a sei mesi rimangono di competenza della proprietà.
6. Disdetta.
Considerando una durata relativamente breve, è corretto indicare e specificare nel contratto il periodo di preavviso con cui l’inquilino può lasciare l’immobile. Perché la facoltà per l’inquilino di lasciare l’immobile prima della scadenza rimane sempre valida, per gravi motivi, ma i sei mesi previsti dalla legge in questi casi risulterebbero eccessivi. Quindi è giusto accordarsi su un periodo di 3 mesi.
7. Residenza.
Anche se nel caso di contratto transitorio parliamo di affitti brevi e di esigenze abitative transitorie, appunto, non c’è comunque un’esclusione automatica della possibilità per l’inquilino di chiedere la residenza. In realtà il contratto transitorio era nato per inquilini che non hanno la residenza nel comune dove si trova l’appartamento scelto. Attualmente non esiste più questo tipo di limitazione e quindi se l’inquilino valuta più conveniente chiedere la residenza, se può dimostrare di abitare stabilmente nell’immobile in affitto, potrà ottenerla.
8. Arredamento.
La maggior parte dei contratti transitori verrà stipulata su immobili arredati. Ma l’assenza del mobilio non esclude necessariamente e strettamente la possibilità di stipulare contratti transitori anche su immobili non arredati. Non ci sembra molto pratico, ma non possiamo escluderlo.
9. Deposito.
Anche per i contratti transitori viene richiesto un deposito cauzionale che possa coprire eventuali danni arrecati all’immobile. Rispetto alla richiesta diciamo che potrebbe essere inferiore alle tre mensilità, mediamente ci si attesta sulle due mensilità, in ogni caso potrebbe arrivare fino alle classiche tre mensilità. Rimangono valide anche altre formule di garanzia, come affittosicuro, o la possibilità di inserire un garante esterno che assicuri il regolare pagamento del canone fissato.
10. Sfratto.
Diciamo che è una casistica molto più rara però potrebbe comunque capitare ! Per il contratto transitorio valgono le regole di tutti gli altri contratti abitativi: se l’inquilino non paga (ritardo di oltre 20 giorni) si procede con uno sfratto per morosità; se non lascia l’immobile allo scadere del contratto si procede con uno sfratto per finita locazione; se usa l’immobile per scopi diversi da quello abitativo ed in ogni caso di grave inadempienza, si procede con uno sfratto di diritto. Stesse modalità, stesse tempistiche.
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